ニュースの概要
公正取引委員会が、マンションの大規模修繕工事をめぐり、複数の施工会社による受注調整を認定し、関係した42社と対象となった171棟を公表しました。問題の難しさは、管理組合が複数社から見積りを取っていても、競争が働いているように見える環境を作られれば、価格や条件の妥当性を見抜きにくい点にあります。今回、現役の職人社長が業界の仕組みを解説する書籍のKindle版も発売されました。価格だけでなく、発注過程、工事範囲、現場確認の方法まで問い直す契機になりそうです。
引用元: 【公取委、マンション修繕談合で42社を認定・171棟を公表】「見積りを比べても防げなかった談合」の構造を現役職人社長が解説した書籍『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話』Kindle版 発売中（健美家）
分析・見解
42社と171棟が示すのは個別企業だけではない発注構造
今回の公表で重く受け止めるべきなのは、関係社数や棟数の多さだけではない。大規模修繕は、建物ごとに劣化状況や工事範囲が異なるため、一般の管理組合が価格を横並びで判断しにくい。工事費の内訳も、足場、下地補修、防水、塗装、設備更新などに分かれ、同じ名称の工事でも数量や仕様が違えば金額は変わる。比較表があっても、比較する条件自体がそろっていなければ、安い見積りが本当に有利とは限らない。
さらに、修繕工事の発注は数年に一度しか行われない。担当理事が毎回入れ替わる管理組合では、過去の判断材料や業者との関係が引き継がれにくい。この情報の非対称性が、外部の専門家や施工会社に判断を依存する要因になる。談合は、こうした「発注者が相場と技術を把握しにくい市場」で起きやすい。単純な見積り枚数の増加だけでは、構造的な弱点を埋められない。
見積りの安さより工事範囲をそろえる作業が先になる
管理組合が最初に行うべきなのは、業者を増やすことではなく、同じ条件で競争させるための資料を整えることだ。建物診断の結果、補修数量、材料の仕様、足場の設置範囲、工期、保証条件を明記した共通の工事説明書が必要になる。これがないまま相見積りを取ると、会社ごとに工事範囲が変わり、価格差の原因を説明できない。
特に注意したいのは、安い提案が後から追加工事に変わるケースである。外壁の打診調査で見つかる浮きやひび割れは、足場を組んで初めて数量が確定することもある。その不確定部分をどの単価で精算するのか、上限を設けるのかを契約前に決めておけば、受注後の価格操作を抑えやすい。見積りの比較は金額の順位付けではなく、条件と追加費用の発生ルールを比べる作業である。
職人の記録と第三者確認が価格の裏付けを作る
品質を判断するには、完成後の写真だけでなく、施工中の記録が重要になる。補修前の劣化状況、補修材料、施工箇所、乾燥時間、塗布量などを部位ごとに残せば、設計どおりに施工されたかを後から確認できる。写真の撮影位置や日付を統一し、図面上の位置と結び付けるだけでも、報告書の信頼性は大きく変わる。
ここで有効なのが、施工会社とは別の立場による確認だ。設計監理者や建物調査に詳しい技術者が、数量、材料、工程の節目を点検する。第三者を入れる費用は発生するが、数千万円規模になる工事で仕様違いを早期に見つけられれば、手戻りや追加費用を抑えられる。重要なのは、第三者の肩書ではなく、何を、いつ、どの証拠で確認するかを契約書に落とし込むことだ。
デジタル化は談合を消すより判断材料を増やす
電子入札や見積り管理の仕組みを導入すれば、提出時刻や修正履歴を残せる。過去の工事単価を建物の規模、築年数、工事範囲とともに保存すれば、次回発注時の比較材料にもなる。ただし、システムを導入するだけで競争が生まれるわけではない。入力する仕様が曖昧なら、電子化された不完全な比較表ができるだけである。
今後は、工事の実績、辞退理由、追加工事率、手直し件数、保証対応などを蓄積し、価格以外の評価軸を持つことが重要になる。談合対策の本質は、業者を疑い続けることではなく、発注者が一社の説明に依存しない状態を作ることだ。今回の問題は、管理組合が工事を安く買うだけでなく、納得できる根拠を残す発注へ移行する必要性を示している。
ビジネスへの影響
管理組合は公募より先に発注ルールを文書化する
意思決定者が最初に整えるべきなのは、業者名簿ではなく発注手順である。工事範囲を決める診断者、見積りを依頼する会社の選定方法、質問への回答を全社に共有する手順、評価項目、理事会と総会での承認方法をあらかじめ文書にする。特定の紹介先だけに依存せず、参加条件や辞退理由も記録すれば、後から経緯を説明しやすい。
評価表は、価格だけでなく、工事範囲の一致度、現場責任者の経験、劣化調査の方法、追加工事の単価、保証、居住者対応を分けて採点する。最低価格を自動的に選ぶのではなく、価格差の理由を質問し、回答を議事録に残すことが大切だ。理事の交代後も同じ資料を使えるよう、電子データと紙の両方で保存したい。
施工会社は安値競争から説明できる品質管理へ移る
施工会社側も、受注機会を増やすための価格提示だけでは、長期的な信用を築けない。現場代理人の配置、職人の資格や経験、材料の受け入れ確認、工程写真、検査記録を見積り段階から示すことで、価格の根拠を説明できる。追加工事が見込まれる部分は、単価表と数量の確定方法を明示し、契約後の不信感を減らすべきだ。
業界全体では、工事実績の評価を共有しやすくする仕組みも必要になる。引き渡し後の漏水、再補修、苦情、保証対応を適切に記録すれば、安値だけでは見えない施工能力を比較できる。管理組合にとっては、工事費の数％を監理や記録に振り向ける判断が、将来の修繕費と資産価値を守る投資になり得る。